지주택이라는 말을 들어보셨나요? 이번 글에서는 지주택 뜻, 절차, 장단점을 알아보도록 하겠습니다.
지주택은 지역주택조합의 줄임말로, 무주택자나 소형주택 소유자들이 같은 지역에 거주하면서 주택을 공동으로 구매하는 방식입니다. 지주택은 주택청약통장이 필요 없고, 일반분양보다 저렴한 가격으로 새 아파트를 구입할 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 토지 확보의 어려움, 추가분담금의 부담, 조합원 탈퇴의 제한 등의 단점도 있습니다. 이하에서는 지주택의 뜻과 특징, 장단점, 절차, 투자 유의사항에 대해 알아보겠습니다.
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지주택의 뜻과 특징
지주택은 주택법에 따라 시행되는 주택조합제도의 한 종류로, 1977년 처음 도입되었습니다. 지주택은 주택을 소유하지 않거나 주거전용면적이 85㎡ 이하인 세대주가, 같은 시, 군에 6개월 이상 거주하면서 조합을 설립하고, 조합원의 돈으로 토지를 구입하고 시공사를 선정하여 아파트를 건설하는 방식입니다.
지주택은 재건축이나 재개발과 달리 토지나 건물의 소유권이 없는 사람들이 땅과 아파트를 공동으로 구매하는 것이므로, 토지 매입비가 상승하거나 사업이 지연될 때 추가분담금이 발생할 수 있습니다.
지주택은 조합원들이 직접 사업을 추진하므로, 중간비용이 절감되고, 일반분양보다 저렴한 가격으로 아파트를 구입할 수 있습니다. 또한, 주택청약통장이 필요 없고, 전매제한이 없으며, 원하는 동호수를 선착순으로 배정받을 수 있습니다.
지주택의 절차
지주택은 다음과 같은 절차에 따라 진행됩니다.
- 조합 가입: 지주택 조합에 가입하기 위해서는 조합원 자격 요건을 만족하고, 가입비를 납부해야합니다.
- 조합원 모집: 조합원 모집은 조합설립 인가를 받은 후에 이루어집니다. 조합원 모집은 일반적으로 인터넷을 통해 신청하고, 선착순으로 가입비를 납부하는 방식으로 진행됩니다. 조합원 모집 시에는 조합원 자격 요건을 확인하고, 조합규약과 사업계획서를 잘 숙지해야 합니다. 조합원 모집 기간은 조합의 결정에 따라 다르지만, 보통 1~2개월 정도 소요됩니다.
- 토지 구입: 토지 구입은 조합원 모집이 완료된 후에 시작됩니다. 토지 구입은 조합원들의 분담금으로 이루어지며, 토지의 95% 이상을 확보해야만 사업을 진행할 수 있습니다. 토지 구입 시에는 토지의 위치, 면적, 가격, 규제, 소유권 등을 검토하고, 토지 소유자들과의 협상을 통해 매매 계약을 체결합니다. 토지 구입 기간은 토지의 상황에 따라 다르지만, 보통 6개월 이상 소요됩니다.
- 사업계획 승인: 사업계획 승인은 토지 구입이 완료된 후에 신청합니다. 사업계획 승인은 조합이 토지의 용도, 건축물의 규모, 형태, 구조, 설계, 시공, 분양 등에 관한 계획을 주택관리공단에 제출하고, 공단이 이를 심사하여 승인하는 과정입니다. 사업계획 승인 시에는 건축심의, 토지이용계획, 환경영향평가 등의 관련 법령을 준수해야 합니다. 사업계획 승인 기간은 심사 절차에 따라 다르지만, 보통 3~6개월 정도 소요됩니다.
- 시공사 선정: 시공사 선정은 사업계획 승인을 받은 후에 진행됩니다. 시공사 선정은 조합이 시공업체를 공개적으로 모집하고, 입찰을 통해 선정하는 방식으로 이루어집니다. 시공사 선정 시에는 시공업체의 신용도, 경험, 기술력, 가격 등을 고려해야 합니다. 시공사 선정 기간은 입찰 절차에 따라 다르지만, 보통 1~2개월 정도 소요됩니다.
- 철거 및 착공: 철거 및 착공은 시공사 선정이 완료된 후에 시작됩니다. 철거 및 착공은 조합이 토지 위의 기존 건물을 철거하고, 시공사가 아파트를 건설하는 과정입니다. 철거 및 착공 시에는 안전사고, 환경오염, 소음, 민원 등을 최소화해야 합니다. 철거 및 착공 기간은 건설 규모에 따라 다르지만, 보통 2~3년 정도 소요됩니다.
- 분양 및 입주: 분양 및 입주는 철거 및 착공이 완료된 후에 이루어집니다. 분양 및 입주는 조합이 조합원들에게 아파트를 분양하고, 조합원들이 아파트에 입주하는 과정입니다. 분양 및 입주 시에는 분양가격, 분양조건, 동호수 배정, 사용승인, 입주검사 등을 신중하게 처리해야 합니다. 분양 및 입주 기간은 분양 절차에 따라 다르지만, 보통 6개월 이내에 완료됩니다.
지주택의 장점
지주택의 장점은 다음과 같습니다.
- 주택청약통장이 필요 없습니다. 지주택은 청약통장의 저축기간이나 순위와는 상관없이 조합원 자격만 갖추면 신청할 수 있습니다. 따라서 청약통장을 가지고 있지 않거나 저축기간이 짧은 사람들에게 상대적으로 유리할 수 있습니다.
- 일반분양보다 저렴한 가격으로 아파트를 구입할 수 있습니다. 지주택은 조합원들이 직접 토지를 구입하고 시공사를 선정하므로, 시공사의 이익, 토지금융비, 기타 비용 등의 중간비용이 절감됩니다. 따라서 일반분양보다 10~20% 정도 저렴한 가격으로 아파트를 구입할 수 있습니다.
- 전매제한이 없습니다. 지주택은 조합원들이 토지와 아파트를 공동으로 구매하는 것이므로, 조합원 자격을 양도할 수 있습니다. 따라서 입주가능일 이전에도 조합원 자격을 팔거나 사거나 할 수 있으며, 입주가능일 이후에도 전매제한이 없습니다.
- 원하는 동호수를 선착순으로 배정받을 수 있습니다. 지주택은 조합원들이 직접 동호수를 선정하므로, 조합원 가입 순서에 따라 원하는 동호수를 선착순으로 배정받을 수 있습니다. 따라서 방향이나 층수, 전망 등에 민감한 사람들에게 유리합니다.
지주택 투자 시 유의사항
지주택은 일반분양보다 저렴하고 유리한 방식으로 주택을 구입할 수 있는 기회이지만, 토지 확보의 어려움, 추가분담금의 부담, 조합원 탈퇴의 제한 등의 위험도 있습니다. 따라서 지주택에 관심이 있는 분들은 다음과 같은 유의사항을 잘 숙지하시고, 신중하게 결정하셔야 합니다.
- 토지 매입의 어려움: 지주택은 조합원들이 토지를 95% 이상 확보해야만 사업을 진행할 수 있습니다. 하지만 토지 확보는 쉽지 않은 일이며, 토지 소유자들과의 협상 시 갈등이 발생할 수 있습니다. 또한, 토지 매입비가 상승하거나 토지 소유권의 분쟁이 있는 경우에는 사업이 중단되거나 무산될 수 있습니다. 따라서 토지의 위치, 면적, 가격, 규제, 소유권 등을 검토하고, 토지 확보율이 높은 조합을 선택하는 것이 좋습니다.
- 추가분담금의 부담: 지주택은 조합원들이 토지를 구입하고 시공사를 선정하므로, 토지 매입비가 상승하거나 사업이 지연될 때 추가분담금이 발생할 수 있습니다. 따라서 사업의 진행 상황에 따라 예상보다 많은 비용을 부담해야 할 수 있습니다. 추가분담금은 조합규약에 따라 달라지므로, 조합규약을 잘 확인하고, 추가분담금이 발생할 경우에 대비하는 자금을 준비하는 것이 좋습니다.
- 조합원 탈퇴의 제한: 지주택은 조합원들이 토지와 아파트를 공동으로 구매하는 것이므로, 조합원은 원칙적으로 임의탈퇴가 불가능합니다. 따라서 조합원 자격을 양도하거나, 조합원 탈퇴 시 조합의 승인을 받아야만 합니다. 또한, 조합 탈퇴 시에는 가입비나 분담금 등을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 따라서 조합원 가입 전에 장기적인 계획을 세우고, 조합원 가입 후에도 조합원 자격 요건을 유지하는 것이 중요합니다.
- 허위 과장 광고의 가능성: 지주택은 주택청약통장이 필요 없고, 일반분양보다 저렴한 가격으로 아파트를 구입할 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 이러한 장점을 악용하여 허위 과장 광고를 하는 경우가 있습니다. 예를 들어, 아파트의 규모나 위치, 가격, 입주일 등을 실제보다 좋게 표현하거나, 조합원 모집이 완료되었다고 거짓말하거나, 지주택이 아닌 일반분양이나 재건축을 지주택으로 속이는 경우가 있습니다. 따라서 조합원 모집 신고 여부, 조합규약, 사업계획서 등을 잘 확인하고, 신뢰할 수 있는 정보를 참고하는 것이 좋습니다.
마치며
지주택은 주택청약통장이 필요 없고, 일반분양보다 저렴한 가격으로 새 아파트를 구입할 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 토지 확보의 어려움, 추가분담금의 부담, 조합 탈퇴의 제한 등의 위험도 높은 방법입니다. 따라서 지주택 투자를 하기 전에는 조합의 신뢰도, 사업의 진행도, 투자의 위험도 등을 잘 파악하고, 신중하게 결정해야 할 것입니다.