오피스텔은 일반적인 주택의 성격과 상업용 건물의 성격을 동시에 가지고 있는 부동산이므로 일반적인 아파트와 세금 적용의 측면에서 차이가 존재합니다. 이러한 차이 때문에 이미 기존 주택을 보유하고 있는 다주택자가 오피스텔을 추가 취득하는 경우 취득, 보유 측면에서 유리한 상황이 발생할 수 있습니다.
이하에서는 오피스텔을 취득, 보유, 양도하는 경우 적용되는 세금부분과 함께 오피스텔 취득 시 다주택자에게 유리하게 적용될 수 있는 부분에 대해 설명해보도록 하겠습니다.
1. 취득 시
오피스텔은 지방세법 상 비주택으로 취급되기 때문에 취득 시 4.6%의 단일세율로 취득세를 납부하게 됩니다. 만약, 기존 주택 보유자가 추가로 주택을 취득한다면, 취득세 중과세가 적용될 것이나 추가로 오피스텔을 취득한다면 기존 주택이 몇 채인지와 상관없이 중과세 없는 4.6%의 취득세를 납부하면 됩니다. 이러한 부분은 다주택자가 오피스텔을 취득할 경우 유리한 점이 될 수 있습니다.
다만, 기존에 주택과 오피스텔을 보유하고 있는 사람이 추가로 주택을 취득한다면, 이 때는 기존 보유하고 있는 오피스텔은 주택수에 포함되어 취득세 중과세가 적용됩니다. 즉, 새로 구입하는 주택은 세번째 주택이 되는 것입니다. 반면, 기존에 주택과 오피스텔을 보유하고 있는 사람이 추가로 오피스텔을 취득한다면 여전히 4.6%의 단일세율의 취득세가 적용됩니다.
2. 보유 시
주택이나 오피스텔을 보유하는 경우 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세가 과세될 수 있습니다.
오피스텔은 지방자치단체에 용도 변동신고를 통해 업무용을 주거용으로 변동할 수 있고(변동 신고를 하지 아니하면 일반적으로 업무용 오피스텔로 취급됩니다.) 업무용이냐 주거용이냐에 따라 오피스텔의 재산세 및 종합부동산세 과세 적용이 달라지게 됩니다.
(1) 재산세
업무용 오피스텔은 상업용 건물로 취급되어 토지분 재산세와 건물분 재산세가 부과됩니다. 만약, 용도 변동신고를 통해 업무용을 주거용으로 변경한다면 해당 주거용 오피스텔에는 주택분 재산세가 부과됩니다(일반적으로 토지분 재산세와 건물분 재산세 금액이 주택분 재산세보다 조금 더 큰 금액입니다.).
(2) 종합부동산세
업무용 오피스텔의 경우 시세가 80억원이 넘지 않는 한 종합부동산세 과세대상에서 제외됩니다. 반면, 주거용 오피스텔은 주택으로 취급되기 때문에 기존 주택이 있는 경우 기존 주택가액에 추가로 합산되어 종합부동산세 과세대상에 포함될 수 있습니다.
따라서, 기존 주택 보유자(다주택자)의 경우 오피스텔이 종합부동산세 과세 시 주택에 합산되지 않게 하기 위하여 앞서 말씀드린 용도 변동신고를 하지 않는 것이 유리할 것입니다. 용도 변동신고는 오피스텔 보유자의 선택사항이므로 이러한 측면은 다주택자가 주택 대신 오피스텔을 보유하면서 종합부동산세를 줄일 수 있는 이점에 해당합니다.
3. 처분 시
오피스텔은 양도 시 업무용이냐 거주용이냐와 무관하게 주택으로 취급이 됩니다. 따라서, 다주택자가 오피스텔을 양도하는 경우 양도소득세 중과세가 적용되고, 양도 측면에 있어 오피스텔이 다주택자에게 유리한 점은 없습니다.
4. (참고)청약 시
오피스텔은 주택법 상 주택에 해당하지 아니하므로 아파트 청약 시 무주택자의 자격이 유지됩니다. 따라서, 고가점으로 청약을 노리는 무주택자에게 오피스텔은 좋은 투자처가 될 수도 있습니다.
다주택자에게 유리하게 적용될 수 있는 오피스텔 세금 관련 내용을 간략하게 정리해봤습니다. 세법의 적용은 매년 달라지고 국세청 또는 지방자치단체와 납세자 사이에 이견이 존재할 수 있는 분야이므로 실제 적용에 앞서 반드시 부동산 세금 전문가와 상의해보시길 권고드립니다.